2024年什么样的购房合同无效

房屋买卖合同属无效合同的归纳起来，主要有以下几种：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。

主要包括转让(含买卖)下列房地产：

(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(2)依法收回土地使用权的;

(3)权属有争议的;

(4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2024年的购房合同如果存在以下情形，可能会被认定为无效：

1. 当事人无民事行为能力或限制民事行为能力，且未得到法定代理人的同意或追认的合同。

2. 一方通过欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

3. 合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定。

4. 合同内容损害了公共利益。

5. 没有经过房地产交易管理部门登记备案的房屋买卖合同，在实践中可能被认定为无效或效力待定。

6. 虚假房屋买卖合同，如借购房之名进行非法集资、洗钱等行为。

7. 违反土地使用权出让或转让规定的合同。

8. 未依法取得预售许可的商品房预售合同。

9. 违法建筑的买卖合同。

具体的判定标准和案例可能会有所不同，具体情况需要咨询专业的法律人士。