合同
主要具有以下法律特征1．房屋租赁
合同是移转房屋使用权的
合同。这一点将其与买卖
合同区分开来。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁
合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依
合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人
破产时，租赁房屋不得列人
破产财产，出租人有取回权。2．房屋租赁
合同是诺成、双务、有偿
合同。房屋租赁
合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为
合同的成立要件，故系诺成
合同而非实践
合同。双方当事人互负权利义务，为双务
合同。出租人
出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁
合同为有偿
合同。3．房屋租赁
合同具有临时性。房屋租赁
合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁
合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《
民法典》规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁
合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
