宅基地
从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据宪法第十条，
宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而
农民作为经济组织的成员，対于
宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分
宅基地使用权的行为属于无权处分。无处分权人处分他人
财产，经权利人追认或者无处分权的人订立
合同后取得处分权的，该
合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定
合同有效。反之，则应认定其
合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。而向本集体经济组织成员以外的人转让农村
宅基地使用权的行为是无效的。理由是宪法第十条，
宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十二条
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且
宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。然而，在现实当中转让农村
宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在
宅基地上建造的自有房屋进行转让，根据《
民法典》第二百六十六条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在
宅基地上建造的房屋属于
农民个人所有，这一点不存在争议。在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。如果房屋买卖
合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《
民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的
合同，除法律另有规定或者
合同另有约定外，
合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响
合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：当事人订立、履行
合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第二百五十四条有下列情形之一的，
合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立
合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《
民法典》第三百六十三条
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。
