土地使用权出让最高年限是什么

居住用地

出让土地住宅使用年限一般是70年，商业40年，综合50年。开发商取得的土地一般都是出让的。出让土地到期后可以续交出让金继续使用。

因此，根据目前的土地政策来看，居住用地土地使用权出让的最高年限为70年。

合同

1.主体不同。出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

2.行为性质不同。根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。

3.转移条件与程序不同。出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

4.交易市场不同。出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

三、土地使用权如何进行出让

可以通过协议、招标等方式出让土地使用权，具体的流程如下：

1.在签订土地使用权出让合同；

2.土地使用者在签订合同六十日内，支付全部土地使用权出让金；

3.出让方按照合同约定提供土地使用权；

4.办理登记，领取土地使用证。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十五条规定，出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。