住宅外墙物权归属到底归谁

合同

一、

住宅外墙物权归属到底归谁

1.住宅外墙的物权归属问题，首先需明确的是，全体购房人享有对外墙的所有权。

2.在房屋买卖合同中，外墙作为房屋结构的一部分，是合同标的物不可分割的组成部分，因此，在房屋交付时，外墙应随房屋一并交付给购房人。

商品房

3.根据《商品房销售公摊规则》，购房人全体为本幢房屋的外墙支付了全部面积价款，这意味着外墙已成为受让人产权的一部分，开发商在房屋销售过程中，实际上已经对外墙进行了转让。

因此，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。

二、

外墙的合同和产权问题

1.在房屋买卖合同中，外墙的权属问题常常会被忽视。

2.由于外墙是房屋结构的一部分，其权属问题应当得到充分的重视，购房人在签订购房合同时，应当注意合同中关于外墙使用权的约定。

3.虽然合同中可能会约定外墙使用权归属于非所有权人，但根据物权法定原理，如果开发商未经全体区分所有权人同意而擅自将外墙使用权转让给非所有权人，这种约定是无效的。

4.开发商在房屋销售后，其身份变为非所有权人或区分所有权人，因此，开发商不再享有对外墙面的“单独”处分权。

三、

外墙的共有权与管理

1.外墙面作为房屋共有部分，应当由全体购房人共同使用和管理。

2.理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁最后粉刷表层，而在外部关系上，如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积。

3.根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，另一半则记入公摊面积。

4.但这并不意味着外墙的一半专有一半共有，全体购房人基于所有权的身份共同享有外墙的使用权和受益权。

5.根据《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

6.所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

因此，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。

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