合同
物业服务
合同主要分为两类：前期物业服务
合同和正式的物业服务
合同。前期物业服务
合同的签订主体是开发商与物业
公司，而正式的物业服务
合同则是由业主委员会代表全体业主与物业
公司签署。需要注意的是，个人不具备作为物业服务
合同主体的资格，如果个别业主被开发商或物业
公司误导，签订了所谓的个人前期物业服务
合同或前期物业服务协议，这类
合同的法律效力可能存在争议。根据
民法典第二百七十八条的规定，以下事项需由全体业主共同决定：1. 制定和修改业主大会议事规则；2. 制定和修改管理规约；3. 选举或更换业主委员会成员；4. 聘用或解聘物业服务企业或其他管理人；5. 使用建筑物及其附属设施的维修资金；6. 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；7. 改建、重建建筑物及其附属设施；8. 改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动；9. 其他涉及共有和共同管理权利的重大事项。上述事项的表决程序要求为：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于第六项至第八项规定的事项，需经参与表决的专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；而对于其他事项，则需经参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。关于解除物业服务
合同，
民法典第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务
合同。在作出解聘决定后，应当提前六十日书面通知物业
公司，除非
合同中对通知期限另有约定。此外，最高人民
法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第八条明确指出，当业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务
合同，
法院对此应予以支持。这一规定进一步明确了业主大会在物业管理中的主导地位，保障了业主的合法权益。
