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选择此时推出政策，确实颇具智慧。一方面，正值传统的金九银十销售旺季；另一方面，从这两天的股市表现来看，市场对强刺激政策出现了难得一见的反弹迹象，仿佛刚从 ICU 走出就直奔
KTV 蹦迪，这种情绪也让人们对楼市的刺激政策充满期待。然而，当我们仔细审视这些政策时，却发现并没有太多新意：首先，关于严控增量。实际上，严控土地供应早已成为现实。当前的土地拍卖规模几乎减半，若扣除地方政府通过城投
公司兜底的操作，新增土地供给已显著下降。自2022年土拍数据下滑以来，供给端的增长便一直受到抑制。但值得注意的是，新房销售面积的降幅更为明显，同时2020年至2022年间，高达20多万亿的土地资源集中入市，导致待售面积持续攀升。截至今年6月末，全国
商品房待售面积已达73894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积更是增长了23.5%。由此可见，库存问题不仅没有缓解，反而越积越多。其次，限购政策方面，除了
北京、
上海等一线城市仍严格执行外，其他城市大多已形同虚设。在供需关系发生根本性转变的情况下，限购政策的实际作用十分有限。如果要说提振信心，或许高端住宅市场的调整会起到一定效果。例如，放宽豪宅认定标准，针对高净值人群释放定向税收优惠，这相当于向富裕阶层倾斜利益，可能激发部分购买力。但对于大多数三四线城市而言，这样的措施影响微乎其微。再次，加大白名单项目贷款投放力度，这一举措实际上是在不改变预售制度的前提下，试图增加市场上的准现房供应量。比如某些陷入困境但仍被列入白名单的房企，尽管长期未能公布财报，却依然获得资金支持。过去，房企借助政府杠杆将债务转移至居民端，但因旁氏结构失效，烂尾楼风险激增，购房者信任度大幅下降。加之限跌令和烂尾隐患的存在，即使存在潜在需求，购房者也更倾向于选择以价换量的
二手房市场。而杠杆传导受阻正是近年来新房市场政策频出的原因之一，如放宽
公积金使用条件等，都是希望居民能够加杠杆以化解
房地产领域的信贷危机。如今，在预售制未改的情况下，修复新房市场信心唯有依赖
银行继续输血，确保项目顺利完工。毕竟，建设成本相对较低（每平方米约2000~3000元），只有将房子成功出售才能转化为实际收益，否则便是不良资产。总体而言，从政策设计角度来看，这些措施确实在一定程度上能对
房地产市场产生刺激作用。但从居民的角度出发，供给侧改革似乎并未完全契合他们的核心关切，甚至出现了一定程度的错配：一是限跌令。当新房与
二手房价格差距因限跌令缩小，购房者自然更倾向于选择性价比更高的
二手房。事实上，几乎所有
房地产泡沫破裂的过程都由存量抛售引发，而非新增供应导致。在我国，这一现象之所以尤为突出，主要是因为以下因素加剧了风险。二是特色预售制及风险保障。现行预售制度虽然为开发商提供了资金便利，但也让购房者的权益面临较大不确定性。一旦项目出现问题，购房者往往处于被动地位，难以有效维护自身利益。因此，如何完善预售制度并强化风险保障机制，已成为当前亟待解决的重要课题。
