物业服务费相关问题全解析

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物业公司按与开发商签的前期物业服务合同，或与业委会签的物业服务合同约定收费，业主有义务交纳物业服务费。物业服务费是什么？就是物业公司为小区共有部位、共用设施设备日常运行维护、绿化、保洁和秩序维护而收取的费用。物业服务费如何计算？像我这样并非完全了解的人也无法完全作答。简单来讲，物业服务经营成本测算总和除以业主专有建筑面积，就得到物业服务收费标准。假如测算下来每月是35万元，业主专有面积为25万平方，那么物业服务收费标准就是35万元除以25万平方，等于1.40元。专有面积就是你房子的面积，若你房子专有面积是146㎡，那每月的物业服务费就是146㎡乘以1.40元，等于204.4元。

备案表中的数字是虚构的，无准确测算依据，若有业委会监审，此收费标准必然无法通过。物业服务费测算是啥？其测算是依据哪些内容开展的？物业服务收费可采用包干制或酬金制。物业服务费的测算可用如下简单公式表示：

V表示所求得的物业服务费标准（单位为元／月·平方米或者元/年·平方米）；Vi表示各分项收费标准（单位为元／月·平方米或者元/年·平方米）。∑表示将所有费用项目进行算术相加后的总和。常用具体算法：分类别测算，最后求服务费标准之和。管理服务人员工资、社会保险及按规定提取的福利费。V1等于从i = 1到4的Fi总和除以S（单位：元／月·平方米）。该费用用于物业管理企业的人员开支。基本工资包含在内。社会保险（失业、医疗、养老险，通常约占基本工资的30%）。按规定提取的福利费（如住房公积金、教育培训、工会费等），通常约为基本工资的14%。加班费与服装费。奖金从盈利中提取，不包括管理、服务人员的奖金。Fl——每月的基本工资（单位：元）。F2为按规定每月提取的福利费（元），福利基金、工会经费、教育经费、社保、住房公积金等都包含在内。F3：每月加班费（单位：元）。F4为每月的服装费（单位：元），S代表可分摊费用的建筑面积总和，单位是平方米（m2）。2. 物业共用部位与共用设施设备日常运行、维护所需费用V2。V2等于从i = 1到5的Fi之和除以S（单位：元/月·平方米）。 其中：F1——公共照明系统的电费与维修费：①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE。其中，W1为每日开启时间是T1（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时），T1为每日开启时长（小时），30是每月测算天数，PE为电费单价（元/kW）。②维修费：这是根据经验估算的值，通常依据当地工资水平、使用的零配件及进货价格来测算。F2为给排水设施的费用，在测算时可细分为以下几项：一是给水泵（包含生活水泵、消防蓄水池泵）的电机功率，其电费计算为W×24×I×30×PE（元／月），这里的I是使用系数，等于平均每天开启小时数除以24；二是消防泵（含喷淋泵、消防栓泵）的电机费，电费为W×24×I×30×PE（元／月）；三是排污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）的电机功率，电费是W×24×I×30×PE（元／月）；还有维修费（元／月）。F3：配供电系统设备的维修费与检测费（元/月）。F4：建筑、道路每月的维修费用（元）。F5：电梯费用的核算如下：其一，电费=n×W×24×I×30×PE（元/月），n为电梯台数，W是电梯功率，I为电梯使用系数，不同类型物业的电梯使用时长与频率有别，会存在差异，一般可统计估算，居住类物业大概为0.4；其二，维修费（元/月），能分包给电梯专业维修公司，也可自行维修（涵盖人工费、材料费）；其三，年检费（元/月）。F1、F5费用项不是固定的，各物业项目不同，不可机械照搬。物业管理区域的清洁卫生费用V3。V3等于从F1到F6的总和除以S（单位为元/月·平方米）。 其中：Fl——每月的人工费（单位：元）。F2：清洁机械、工具、材料、服装费，依价值与使用年限算出每月数值（元/月）。F3：消杀费（每月以元计）。F4：化粪池清理费（元/月）。F5：每月垃圾清运费（元）。F6：每月水池（箱）清洁费（元）。物业管理区域的绿化养护费用为V4。V4等于F i（i = 1、2、3、4、5）总和除以S（元/月·平方米）。 其中：F1：每月的人工费（单位：元）。F2：绿化工具费（元/月）。F3：化肥、除草剂等每月的材料费（元）。F4：每月的绿化用水费（单位：元）。F5：园林景观再造费（元/月）。5. 物业管理公共区域的秩序维护费用V5。V5等于从F1到F5的和除以S（单位为元／月·平方米，i = 1，2，3，4，5）。 其中：F1：每月的人工费（单位：元）。F2：每月的服装费用（元）。F3：每月的维修费（单位：元）。F4为日常保卫器材费（元/月），涵盖对讲机、多功能警棍、110报警联网等费用。F5是保安用房与保安人员住房租金（元/月）。办公费用V6。V6等于从F1到F7的和除以S（单位为元/月·平方米）。物业公司服务的是物业共有部分，并非如你所想。举个最简单的例子，每层都有垃圾桶，要是物业公司三天不清理、更换，就会臭气熏天；楼道若无人清扫，就会脏兮兮的；小区要是没绿化和保洁，也不会有现在这样的环境。

合同

物业公司提供了这些服务，我们业主享受服务怎能理所当然？我也不交物业费，但这与服务无关，至于原因这里就不说了。