合同
如今，大家对房贷的构成应该已经比较熟悉了。简单来说，房贷由LPR（贷款市场报价利率）和加点两部分组成。不过，这并不是每月调整，而是每年调整一次，具体有两种方式：一种是每年1月1日根据前一年12月的LPR与确定的加点计算当年的执行利率；另一种是在签订
合同的对应月份进行调整。例如，对于按1月1日调整的群体，如果2023年12月的LPR为4.2%，且加点为0，那么2024年的房贷执行利率就是4.2%。而今年以来累计下调的35个基点，则需要等到2025年1月1日之后才能享受。如果是按签订月份调整的情况，比如在10月重新定价的用户，新的执行利率可以立即反映LPR的降息成果，但若10月至次年9月间继续降息的部分，则需等到下一个调整周期才能体现。LPR每月20日由主要商业
银行报价，剔除最高最低值后取平均，并向5个基点取整得出。自LPR改革以来，其走势基本呈现下行趋势，大致跟随市场利率的变化。因此，房贷的实际执行利率也随之逐步降低。然而，加点部分则存在显著差异。有些购房者原本就享有负加点，而另一些人在高利率时期购房时承担了较高的利息，例如2019年至2022年间，加点可能高达100至200个基点，相当于基准利率上浮20%以上。以常见的加点108个基点或157个基点为例，即使LPR下降100个基点，执行利率仍比市场利率高出100个基点以上。面对这一情况，许多家庭选择提前还贷或进行债务置换。在当前市场收缩的大环境下，消费能力不足、违约风险上升等问题日益突出。为了缓解这种压力，有关部门针对存量房贷加点进行了两次重要调整：1. 第一次调整中，除了
北京和
上海外，大部分地区的加点基本清零，平均降幅约为80个基点。 2. 第二次调整中，除了
北京和
上海外，加点进一步降至-30个基点，平均降幅约30个基点。从最初的100至200个基点加点，到如今的-30个基点加点，再加上LPR持续走低的影响，实际房贷执行利率的降幅非常可观。然而，我们也必须认识到，当前市场的实际利率依然较高。名义利率减去通胀后的真实利率处于低位运行，这实际上反映出市场货币流通不足的问题。收入增长乏力使得居民能够承受的利息水平大幅下降，接近甚至略低于市场利率。在这种情况下，减少对居民的广义税收并非让利，而是纠正过去过多收取的现象。否则，市场可能因提前还贷加速而导致经济进一步收缩，或者因几百元的压力成为压垮违约的最后一根稻草。对于不同资产负债状况的家庭而言，几百元的差异可能会带来截然不同的感受。将更多资金留在居民手中流转，显然优于通过广义税收后无法公平分配的做法。消费乘数是扭转经济预期最稳健的方式之一，即便这部分资金暂时被储蓄起来未用于消费，也能作为家庭的保障资金，总比系统性违约带来的后果要好得多。
