为什么说买房一定要选好物业？

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物业公司的主要职责是维护房屋建筑。

记忆中，新闻报道的楼房坍塌事故，大多发生在房龄约30年的建筑上。千里长堤因蚁穴而崩溃，冰冻三尺不是一天的寒冷所致。按照国际惯例，房屋全生命周期的维护成本约为房价的五倍。在发达国家，物业费远高于中国。例如日本，购房时需一次性缴纳一大笔修缮基金，之后还会根据房产持有时间调整费用。在中国，物业费与修缮基金分开收取，而在日本则合并计算。以东京一套70平方米的普通公寓为例，每月物业费加修缮基金大约为900元人民币。如果是高端公寓，每年仅物业费就可能高达上百万元人民币，可见其管理成本之高。中国的物业公司除日常服务外，还承担基层行政管理职能，如处理邻里投诉、初期火灾等额外任务。小区的业主委员会和业主大会作为自治组织，实际作用微乎其微。这很大程度上源于业主们的观念：无法减免物业费的业委会似乎毫无价值。我曾当着业主的面说过，物业费的标准决定了服务的质量，不要总想着不花钱就能享受服务，这是不切实际的。在网络上，不少人幻想国家提供免费物业，这显然不切实际。在过去近二十年房地产高速发展的阶段，人们购房热情高涨，新房众多，普遍忽视了房屋的保养与修缮。就像下面那位律师所说的话，这真是一个受过法学教育、有专业知识的人该发表的观点吗？难道物业公司前四年半都不用服务，等到第五年才开始管吗？这种说法显然站不住脚。真是临阵磨枪——典型的眼界 narrow，吃三个馒头才饱，只吃第三个就行？读几十年书，就悟出这道理？经济危机下，房地产从增量转向存量，行业核心竞争力将向物业公司转移。买房时，选好物业和邻居很重要。邻居不好，你会很受影响，这绝对不是夸张的说法。之前在一家物业公司工作时，遇到一栋楼龄8年的房子需要更换电梯钢丝绳。有几户业主却坚持认为电梯本身不合格，质疑为什么才用几年就出问题。实际上，电梯的质保期仅为一年或十个月（从安装时起算，楼盘交付时通常已过去数月）。这些业主还拉着特检所（政府部门）的人质问：你们是怎么检测的？只顾收钱不做事！特检所工作人员十分生气，回应道：我们只保证检测时电梯没有问题，之后出现状况是因为使用过程中的磨损，你们应该反思自己的维护情况，而不是推卸责任。随后通知物业，禁止使用电梯，若继续使用发生问题由物业担责，这样自然没人敢用电梯了。本该一周修好的电梯，却让整栋业主爬了两个月楼梯，实在令人无奈。即使没有房产税，物业费、房屋维修基金等也会增加持房成本。拥有多套房的，建议尽早出售，选择好物业、好邻居的小区居住。二手房价格除地段外，受物业公司影响最大，优质物业才能真正实现房产保值增值。