硕士
我是老八校建筑
硕士，
同学大多在住建系统。下面讲讲我们下午讨论后达成的共识。看了些回答，发现不少人对
房地产认知有误，写此回答前，先给大家补充几个常识。70年产权方面，
民法典第一百四十九条指出，住宅建设用地使用权期满会自动续期。至于自动续期是否收费，国务院尚未有相关规定。若国有建设用地到期免费自动续期，这就类似拥有永久使用权，
房产税也就有了法理依据。21年之后上层就在抛售房子了，地产大佬也早抛售自己的房子。房子并非上层主要资产，纠结房子的基本都是中下层人群。3.人大已授权国务院进行
房地产税征收试点，先试点再立法，所以
房地产税立法规划有所延迟。4.后来
房地产税声势大实际进展小，主因是土地财政有优势，地方推进的积极性不高。言归正传，租售并举是个老说法，没必要再谈。保障房为主、
商品房为辅的原因前面回答提过，也不再详述。城市调减和取消限购政策基本也是旧有政策。重点其实就两句话：改革
商品房预售制度与
房地产融资模式。在之前解读三中公报的新闻发布会上，相关负责人提到，地产应摒弃高杠杆、高负债、快周转的模式，以实现高质量发展，这一点非常值得赞同。地产的本质与庞氏骗局无异，业内称之为十个碗九个盖的游戏。例如，地产
公司做10亿的工程，自身资金仅有几千万，其余全靠杠杆。它们借
银行贷款拿地，拿地后将土地抵押再贷款，施工单位进场还得垫资，工程出地面才会结算部分工程款。地产
公司把土地抵押款和销售回款拿去拿新地，完全是靠杠杆扩张。王首富对高负债率的解释，听听就好，就是在忽悠不懂的老百姓。
商品房预售制度与地产融资模式相互配合，才导致出现众多烂尾楼。之前那种模式，在地产扩张的时候还行，可到了降杠杆周期就肯定会出问题，万科迟早也顶不住。所以摒弃旧的地产发展模式是必然的。我赞成换种方式发展，也劝地产从业者早点摒弃旧观念。不过国家不会一下子就改变，会有个缓慢的过程，大概是新老划断。2.健全
房地产税收制度。
房地产相关的专项税有土地
增值税、
契税、
房地产税、城镇土地使用税以及耕地占用税。除
房地产税外，其余税种皆为小税种，重要性不大。联系之前扩大地方税源的决定就能明白，这里大概率指的是
房地产税。
以前土地出让收入能占地方收入的七成，可如今我国地产债务规模已达极限，土地财政难以为继了。就拿广州来说，今年上半年土地财政收入锐减85%，地方财政陷入困境。此次改革虽增加了地方在消费税中的比重，但消费税总量仅有1.6万亿，就算分给地方一半也才8000亿，根本填不上财政缺口，更别说地方还负债累累。在发达国家，房地产税是地方政府主要财政来源，占比约70%，所以开征房地产税大概率会发生。房地产税开征在技术层面已无障碍。当下最大的难题是房地产库存过高，地产商和银行手中有债务隐患，债务转移势在必行。而且，土地出让收入今年才大幅减少，地方还能支撑一到两年。对于开征房地产税，大家已无异议，分歧在于何时开征。经讨论，有两个开征信号：一是房地产库存降至安全线以下；二是土地财政收入持续大幅下跌，总收入降至2万亿。房地产税必然取代土地财政成为地方主要财政收入来源。昨晚困极了。房地产如今是托着却难提振，政策老是比市场慢一拍，原本是想让房价慢慢跌，别暴跌。想想08年、14年的政策，当时大招一次性全出，现在却是添油式的，降一阵就出一个政策。
