有抵押的二手房怎么过户

二手房

面对有抵押的二手房过户问题，需要原业主先还清银行贷款，解除抵押登记，方能进行产权过户。这一过程可能涉及与银行的沟通、赎楼、解押等多个环节。

若原业主资金不足，可寻求担保公司协助赎楼，完成解押后再行过户。

银行

1.卖方自行赎楼：卖方通过自有资金或借款方式还清银行贷款，取消抵押，然后与买方办理产权过户手续。这是最直接的方式，但要求卖方有足够的资金或融资能力。

2.银行同意变更借款人：买卖双方与银行协商，若银行同意将借款人由卖方变更为买方，则可在房屋已设抵押权的情况下办理变更登记。

3.担保公司赎楼：卖方通过担保公司垫资解押，取得房产证后办理过户，再由卖方偿还担保公司借款。这种方式适用于卖方资金紧张，无法自行赎楼的情况。

4.中介垫资解贷：买卖双方通过中介公司办理，中介垫资解贷，完成过户后，买方再通过按揭还款给中介公司。这种方式需要支付一定的手续费，但可解决资金问题，加快过户流程。

三、二手房按揭贷款的流程

二手房按揭贷款的流程相对复杂，主要包括以下几个步骤：

1.签署买卖协议：买卖双方首先需签署正式的买卖协议，明确双方的权利和义务。

2.卖方赎楼与买方申请贷款：卖方需提前还贷款赎楼，同时买方选择贷款银行，提交按揭贷款申请及相关资料。

3.银行审查与承诺：银行对买方资质及房屋情况进行审查，出具《二手楼按揭贷款承诺书》

4.担保赎楼与公证：买卖双方向担保公司申请赎楼贷款担保，并办理全权委托公证，确保交易的真实性和合法性。

5.缴纳费用与签署合同：买卖双方及担保公司缴纳相关费用，并签署《保证合同》等法律文件。

6.赎楼与过户：担保公司协助赎楼成功后，办理房产证注销抵押登记和转移登记等手续，完成过户。

7.抵押登记与放款：买方办理新的抵押登记手续，银行审核无误后放款给买方，担保公司担保责任解除。