房地产
取消限购限售政策其实并不新鲜。在
房地产市场中，上涨周期和下跌周期对相同政策的反应截然不同。假如房价持续攀升，刚需人群会因恐慌而加快入市步伐，投机者则可能因为贪婪而加大投资力度，此时限购政策能够起到分流需求的作用。然而，当
房地产进入市场出清阶段，房价持续下行时，限购政策往往显得乏力。以
郑州为例，该市是最早一批能够突破LPR减20基点下限的城市之一，但享受这一政策的前提是当地房价连续环比、同比均出现下跌。在这种情况下，限购政策已形同虚设——人们真的只是因为限购才不买房吗？再来看限售政策，它实际上可能加速市场的抛售行为。一旦限售放开，原本受限售约束无法出售的房屋涌入市场，导致
二手房挂牌量显著增加。许多城市在放开限购限售后发现，新房去库存并未因此变热，反而是
二手房市场供应迅速上升。此外，频繁调整宏观政策很大程度上会损耗政策公信力。如果今天可以一纸文书解除限售，未来也可能一纸文书限制抛售，这种不确定性让参与者难以安心。规则完全由他人掌控，并且基于他人的利益制定，其他市场参与者又该如何应对？尽管限购限售并非新招数，但
郑州此次为了刺激楼市确实祭出了一个大动作：二套房首付比例可降至与首套房相同的30%。据我观察，这是省会城市中的首例。从杠杆模型角度看，降低二套房首付比例是刺激
房地产市场的必然趋势，意在鼓励市场加杠杆。但从房住不炒的原则出发，将二套房首付比例降到如此低的程度，很难再以满足刚需或改善需求为理由。
郑州敢于率先将二套房首付降至三成，某种程度上反映出其政策工具箱已经接近枯竭。这让人
联想到明斯基时刻，庞氏信贷链条断裂，而
郑州本身又是全国烂尾楼问题的重灾区。在这样的背景下，政府没有着力协助市场出清，反而选择创造更大的信贷规模和更高的杠杆水平。高杠杆意味着违约风险上升，尤其是涉及特定抵押物时，一方面是因为房价仍在持续下跌，另一方面则与预售制有关。
银行需要承担多大的风险？降低首付虽然增加了购房者的支付能力，但也提高了月供压力，实际上并未带来任何实质让利。在经济增速放缓的情况下，居民长期信贷违约的风险如何控制？当前的局面似乎表明，为了刺激楼市，各方已经顾不上
银行风险、居民压力以及长期增长潜力等问题，采取的是过一天是一天的态度，把未来的风险留给后人解决。然而，正是这种短视思想，在2015年至2016年间制造了人造牛市，通过涨价去库存埋下了今日诸多风险的种子。我们现在已经身处当年所担忧的长期之中，任何刺激措施效果失效的原因都可以追溯到过去。债务偿还的压力如今已经显现，不能再拖延至未来。
