股权土地使用权转让存在的问题

1、土地使用权的转移是企业之间经常发生的行为，以土地使用权转让的形式实施土地开发利用，和以项目公司股权转让的方式实现土地开发利用，对加快土地开发利用、提高土地利用效率都是有利的。但一些人将股权转让和土地使用权转让混为一谈，简单认为股权转让等同于土地使用权转让。这就要求国土管理部门必须加强对土地使用权转让和股权转让的研究，从理论和法律上澄清错误认识，分清哪些是合法行为，哪些是违法行为。

2、经济学、法律意义上的股权转让和土地使用权转让，本来界限是十分清晰的。但虚拟资本的转让，往往意味着实体资产支配权的转移，从而使一些人对二者的界限模糊起来。比如，有人认为，在股东之间发生股权转让时，其包含的土地使用权也发生了转移，所以应当符合土地使用权转让的条件，并办理土地变更登记，缴纳有关土地税费，否则，即构成非法转让土地使用权。这种认识是不正确的。

3、股权转让与土地使用权转让的根本区别在于，股权转让是虚拟资本的转让，受《公司法》调整，不能认定为任何特定实体资产的转让。股东取得股权，意味着取得了对公司一定程度的财产支配参与权与收益分配权，而不是某个特定财产的拥有权，只有在公司财产分割时才能确认具体财产的权益。即使在极端的情况下(如公司仅有土地使用权)，也不能理解为特定财产的转让。土地使用权的转让，则是实体资产的转让，也是特定资产的转让。在我国，土地使用权的转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法典》等调整。土地使用权转让，是一种特定实体资产支配权的转让，与股权转让有本质的不同。尽管股权转让中涵盖了包括土地使用权等资产在内的支配权的转移，但不能说股权转让就是土地使用权转让。

股权土地使用权转让过程中可能会遇到多种问题，包括但不限于：

1. 法律法规限制：土地使用权的转让需要遵守国家的土地管理法和城市房地产管理法，不同性质的土地（如住宅用地、商业用地、工业用地等）可能有不同的转让规定。

2. 权属争议：在转让前，需要确保土地使用权没有争议，包括但不限于土地权属不清、存在抵押等情况。

3. 评估定价：土地使用权的评估和定价是一个复杂的过程，涉及土地的价值评估、市场状况分析等多个方面。

4. 转让程序复杂：土地使用权的转让需要经过多个环节和程序，包括签订合同、办理变更登记手续等，程序复杂且耗时较长。

5. 资金问题：土地使用权的转让往往涉及大额资金交易，如何安全有效地进行资金支付和收款是需要解决的问题。

6. 政策风险：政策的变化可能对土地使用权的转让产生影响，如土地使用税政策、土地使用权年限政策等。