大额存单
有些人没买过房、没贷过款，却张口就对房贷问题发表看法。我刚刚结清了一笔房贷，虽然我的观点不能代表所有人，但相信有不少人和我想法一致。为什么当初选择贷款？并不是因为手头缺钱，而是因为利率倒挂。当时房贷利率只有3%多一点，而
大额存单的利率却超过4%。如果贷款500万，每年的息差就有5万块，这是零风险的套利机会，简直就是白送的钱，为什么不贷？而现在为什么要提前还清贷款？因为现在定存利率已经不到3%，而且未来还有可能继续下降，套利空间已经不存在了。所以提前还清是个合理的选择。当然，十几年前贷款的时候就应该考虑到这一点，选择等额本金还款方式会更划算，等额本息的话损失就大了。在准备结清贷款的前两年，我就频繁接到各家
银行客户经理的电话，他们建议可以办理置换贷款。简单来说，就是用低息贷款替换掉之前的高息房贷，这实际上相当于降息。甚至我贷款的那家
银行自己也在做这项业务。毕竟如果他们不做，别的
银行也会做，与其流失客户，不如主动降价。即便如此，置换后的利息仍然没有套利空间。再加上最近市场形势不明朗，拿着现金又找不到好的投资标的，于是决定不再折腾，直接结清算了。其实只要稍微关注一下房贷政策的人，几年前就应该意识到利率会下降，不仅新增贷款利率会降，存量贷款利率也一样。因为变相降息早就开始了。既然无法阻止这一趋势，何必通过置换贷款增加交易成本？直接降低存量贷款利率岂不是更方便？这里面并没有那么多复杂因素，在大的降息背景下，这是必然的结果，早晚都会发生。至于那些认为降低存量房贷利率是为了防止
房地产市场崩盘、救市的说法，未免太过一厢情愿。市场需求一直都在，尤其是高端地产领域，需求甚至还在不断增加。比如我之前打算卖掉一套小
别墅，看房的人不少，价格也谈妥了，只差最后过户。结果交易失败了，原因很简单：总价太高，评估价又低，导致贷款额度不足，对方需要支付1000多万的首付，但他拿不出来。他原本计划卖掉市中心的房子凑首付，后来我发现他要卖的是二环内的一套老破小，根本没人接手。早知道是这种房子，我当时就不会跟他签约了，毕竟学区改革对这类房产打击最大。因此，当前真正影响
房地产市场的因素，并不是什么利息高低，也不是限购政策，而是首付比例。对于真正的购房者来说，利息的高低并不是决定性因素，甚至不在考虑范围之内。放开限购释放的需求已经足够多了，尤其是在
北京这样的城市，进一步放开可能会难以控制局面。而降低首付比例这种利好政策虽然出台了，但力度太小，像是挤牙膏似的。这里的问题不只是名义上的首付比例，更大的问题在于评估价。比如一套2000万的
别墅，评估价可能只有800万，就算首付比例是20%，也只能贷到640万。实际首付需要1360万，相当于总房价的68%。能拿出400万作为20%首付的人很多，但能拿出1360万的人就少之又少了。这个问题不仅存在于高端住宅，中低端住宅也同样存在。
