楼市现状下，城投拿地模式有何风险？

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开发商都不看好楼市，表明楼市已进入去库存周期，且仍处于下跌态势。不少城市新房开盘价仍坚挺，可从销量看，房子确实难卖了，新盘有价无市，其销售面积已经下滑30%。

若再看到房企融资数据，就更能表明整个楼市处于产业收缩阶段，并且毫无缓和迹象。所以当下楼市风险和收益极不成正比，想在此时抄底完全是赌博，毫无逻辑依据。就算侥幸抄到最低点也只是运气，收益率还相当低，有这运气不如去做别的赚钱更快。与三年前相比，现在民营房企对楼市投资兴趣近乎丧失。2020年全国千亿房企有13家，民企占一半；而现在千亿房企仅存6家，其中央国企就有4家。客观来讲，当前楼市投资里，很大一部分有着强烈的，近乎无效投资。像城投公司，其更关键的职能是为地方政府融资、购买地方政府土地，从而为地方财政输血。地方财政缺钱了，卖地能增收。可楼市低迷时，很多土地无人买而流拍。这样一来，本身为地方国企的城投公司就会更积极参与土拍，尽可能拍下政府出让的土地。城投公司很可能是没钱的，实际上多数城投公司现金流都不宽裕。不过，它们能以国企身份向银行等机构融资，再拿借来的钱参与土地拍卖，如此，钱就从金融机构流转到了地方政府那里。到了还钱的时候，地方财政充裕的话，就会给城投公司兜底偿债（毕竟城投公司是为地方政府借钱）；若地方财政不充裕，就只能让中央财政或中央银行兜底。为避免国企破产之类的恶性事件，中央财政和中央银行通常最终也会为城投公司债务兜底。就像前年，贵州的头部城投企业遵义道桥，因丧失经营能力，150多亿欠款根本无力偿还。为防止遵义道桥破产，银行给它提供了债务20年展期的优待，还不加利息。这种待遇可不是一般企业能享有的。并且中央银行必然会插手此事，毕竟150亿的展期或许会使银行资本充足率越过监管红线，甚至违背巴塞尔协议Ⅲ，所以该银行肯定会得到中央银行以其他方式补充的现金流。从这种运转模式能看出，城投企业拿地基本无成本。它们借资拿地后不还钱，借来的钱成了地方政府财政收入，而最终债务却需地方或中央来承担。而且，这兜底的钱，要么来源于纳税人（财政结余），要么是央行增加货币供给量（这会牺牲人民币币值，增添通胀隐患），不管哪种情况，最终都是老百姓买单。这种模式原本无可指责，它推动了房地产发展，助力城镇化进程。但弊端在于使社会资源过度向房地产集中，挤压了其他行业的发展空间，导致产业发展失衡。这既是当下产业转型艰难的根源，也是芯片半导体技术被国外卡脖子的因素。从以上情况能看出，在已然下滑的房地产投资里，有不少并非市场行为，所以实际的房地产投资意愿比数据所体现的更为低落。