上海七条楼市新政放松购房限制，信号与影响

海南

信号清晰：本届国务院年初首份施政理念里，发展低空经济、氢能源、未来产业的策略，目前尚未成为拉动经济的引擎。

2024年最后一个季度，一线城市人口流向的闸口彻底放开，城镇化那种大开大合靠基建拉动的发展模式彻底终结。未来城镇化发展要靠规模来获取低成本竞争力，将形成的税收收入，通过转移支付给其他被虹吸地区。核心城区的核心区域，房价将触底回升。高房价会达成梯度性均衡，最终于京津冀、长三角、粤港澳、成渝双城、海南自贸港形成城市群聚集区。未来，区域协调发展战略重点在于上述重点战略地区的发展。长江经济带、黄河流域属于重叠的战略备选区，承接沿江沿河产业转移并保持产能冗余，不会再有新的城市集聚群出现了。房地产未来走势清晰，将持续走集聚型城镇化道路。城投平台主导的大基建已完成使命，到2027年9月，城投平台将全部清退。未来城镇化布局下，市辖区面积大体上已定型。二手房将是未来房地产交易量的重中之重。我正在解答9月26日政治局会议提及的房地产问题，我判断，解除房地产限购、放开户籍制度是必然趋势。一切力量都在推动换手率、二手房交易量占比！房地产相关提法中，要着重关注止跌回稳与严控商品房建设增量、优化存量、提高质量的兼容问题。从逻辑上讲，过去十年居民购房最大的追求就是新房。表面来看，严控增量与房价止跌回稳确实存在矛盾。止跌回稳这一信号十分明确，这表明四季度各地可能会不断推出重磅加码政策。在这些政策中，能起到刺激作用的当属北上核心城区限购政策，看来这个限购闸口即将放开。毕竟只有北上核心城区的房价在不限购时，才有拉动全国房价的能力，从而推动房地产市场止跌回稳。这与本届国务院所倡导的大国大城理念相符。不管是外资医院开放，还是服务业对外开放，这些信号都朝着同一方向努力，即重新走向大国大城，在集聚中达成经济平衡（陆铭老师为国务院专家座谈会最年轻学者之一）。要激活人口向大城市二次流动的动力，户籍制度是唯一阻碍。接下来是否会以居住证登记制度取代户籍制度，让全民拭目以待。

说点题外话，很多房地产分析都缺数据描述。下面罗列一下我个人汇总和积累的有关房地产现状的数据。人口回流只是短期现象，最终仍会向一线城市聚集。在中国历史上，有多次运用行政手段对人力资本流动进行干预的重大改革，像20世纪50年代高校搬迁、计划经济时期三线建设，还有1998年起逐步放开的户籍制度改革。改革开放后的几十年里，中国城市人力资本受历史遗产和政策冲击两股力量影响，二者呈现出此消彼长的态势。随着时间发展，行政性政策的作用不断被削弱，高校搬迁净迁入院系数量和当代人力资本的相关系数加速下滑。依据这些系数的时间变化，以二次曲线模拟并趋势外推可知，大概再过50年（以10年为一期，约到第9期），净迁入系数量与人力资本存量的相关系数会降至0。另一方面，改革开放后，当代城市与明清时期城市的人力资本水平有何相关关系？但差距随着时间推移逐渐扩大。也就是说，城市间人力资本的空间分布又朝着历史上的格局逐渐收敛。与行政性政策相比，历史长期积累的人力资本，是推动当代城市人力资本积累和集聚更持久的力量。计划经济时靠行政力量形成人力资本的内陆城市，在市场经济下，缺乏吸引劳动力流入、积累人力资本的能力。沿海城市较好继承历史人力资本，加上区位与经济开放等条件，其人力资本回报率高于内陆，吸引更多高技能人力资本流入，人力资本在人口集聚和城市发展中作用重大。

房地产

新一线城市魅力排行榜中的城市，大多位于大城市群里，是超大型核心城市周边的边缘城市。可以说，这是超大城市留不住高层次人才而产生的外流效应，起到反虹吸作用且能及时吸纳人才。也存在一个核心规律，这些城市与超大型城市的时间距离情况为：当外围城市到中心城市的交通时长少于0.9到1.2小时时，集中化趋势并不很强。即交通时长超过1.2小时的区域，会被城市群的边缘城市吸纳。基本上是中国城市群、都市圈里的核心城市。这一结果可用一个区域经济理论解释。城市集群度，主要是看外围城市受中心大城市带动的程度，就像上海对苏州和杭州的带动那样。这体现了城市地理位置上的边缘与隔离状况。城市集群度提高时，城市基础设施会得到改善，边缘感减少，市场不再分裂，资源流通更加顺畅，城市间的隔离也随之减轻。若人们理性地选择搬离某地，市场规模往往与城市规模相关。在不考虑其他城市影响的情况下，单看外围城市的某个地方，它会受本市核心区和外部中心城市的双重吸引，而这种吸引会左右此地人们搬走与否的决定。从外围城市内部来看，核心区域比边缘区域对劳动力和企业更具吸引力。从外围城市外部来讲，若整体市场规模较大，就能从中心城市获得益处，吸引更多劳动力和企业。在这种双重核心 - 外围结构下，最终受益的是外围城市的核心区，且核心区越强，资源越向其集中。像苏州、杭州、南京便是如此。以上海、苏州、杭州为例子。

处于上海、苏州、杭州这三个城市中心外围重叠区域的居民，最易受政策影响。上海对沪苏杭都市圈有外溢正效应，使杭州、苏州福利增加、基础设施改善。受这些福利影响，苏杭核心城区吸引更多人前往，这便是新一线城市不断涌入人才的原因。外围城市集群发展明显促使内部资源进一步集中。不过，这种空间集中并非毫无条件，而是受特定门槛制约。当外围城市到中心城市的交通时长不足0.9到1.2小时，集中趋势较弱；一旦交通时长超出这一范围，集中趋势就会显著增强。进一步研究发现，在存在两种中心 - 边缘关系（即外围城市内部核心区与边缘区、外围城市与核心大城市）的空间结构里，外围城市集群发展会使其核心区对高技能劳动力和企业更具吸引力，并且外围城市核心区越强大，这种吸引力就越强。地方政府出让土地不断快速增长，而住宅销售套数却大幅下降，对比鲜明。房地产商圈地价格趋高，销售的住宅却变少，供求失衡使房地产市场开发更难持续。滨海县有90万人口，其每年住房需求约4500套，这可成为房地产开发的预警指标。

体现房地产由固定资产转换为现金时的资金流动性。2008年全球金融危机后，各国和各地区房地产交易量占住宅存量的比重渐趋稳定。近十年，一般保持在3.5% - 6.0%区间，美国约为5%，上海低于3%。

同样反映的是固定资产的活跃程度。在多数样本国家里，二手房交易量远超新房交易量。欧美国家二手房交易在住宅交易总量中的占比达90%以上，中国香港和台湾地区为70%。近年来日本二手房交易占比持续上升，不过当前仅约为40%。横向而言，二手房交易量占比达65%，这与我国香港、台湾地区的水平相近，符合存量房市场特点。纵向对比，这一占比对于我国是较为保守的假设，2023年我国二手房交易量占比创新高，可也仅为36.8%，距65%仍相差甚远。体现房地产需求具有刚性。新加坡约为89%，美国65%，日本在62%左右，德国仅43%，中国据说为89%左右。欧美国家喜欢在他国购置房产，这一点值得关注。以美国为例，不同年龄段住房自有率有别。在意大利，30岁人群中有48%拥有房产，60岁人群中这一比例为79%。但在荷兰，30岁和60岁人群住房自有率较为接近。不同国家、不同年龄段，购房的动机与选择都存在差异。

自2005年起，我们便分开统计已建成房屋和未建成房屋。如今，未建成房屋销售量极大，其占比以前仅为42.6%，到2020年接近90%，尽管现在有所下降，却仍达85%。据测算，到2026年有78.3亿平方米的房子需建成交付。建这些房子银行需贷大量资金，约21.52万亿，这笔钱分三年给，每年银行要贷7万多亿。然而，当下有些房子即便建成了也难以售出，尤其是公共服务欠佳的区域。这些地方的房子或许只能与烂尾房置换，但这存在一个问题，不同地区的人不太乐意换地居住，这是个令人头疼的状况。

测算结果显示，2010 - 2021年供给缺口平均达227万套。2018 - 2021年房地产调控时，被动住房需求平均为73万套，累计房屋供给缺口达2724万套。房地产供求缺口的计算方式为：供求缺口等于城镇居民房屋需求套数减去城镇居民房屋供给套数。

1985到2019年间，居民部门总资产（名义价）从1.2万亿元增长至465.37万亿元。

总资产包含住房、汽车等实物资产以及金融资产。2019年居民持有的金融资产规模约达147.5万亿元，实物资产为317.84万亿元，居民资产配置大体是金融资产占30%、实物资产占70%。