关于审理商品房买卖合同司法解释

商品房

具体解释是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

这一司法解释旨在明确商品房买卖合同的法律定义、合同无效判定标准以及违约责任等相关内容，为各级人民法院在审理此类案件时提供明确的法律指导。

合同

根据本解释，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

1.在判定商品房合同无效时，出卖人未取得商品房预售许可证明而与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。

2.如果在起诉前出卖人取得了商品房预售许可证明，那么该合同可以认定有效。

3.如果商品房的销售广告和宣传资料构成要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，那么这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。

如果当事人违反这些约定，应当承担违约责任。

三、商品房合同违约责任

在商品房买卖合同中，如果出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，那么因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的情况下，应当按照法律关于定金的规定处理。

1.如果因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

2.如果商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，那么该协议应当认定为商品房买卖合同。

3.如果当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

4.如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，那么从其约定，但当事人一方已经履行主要义务且对方接受的除外。

5.如果出卖人将已经抵押或出卖给第三人的房屋再次出售给买受人，导致买受人无法取得房屋，那么买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

6.如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押或已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

在签订商品房买卖合同时，务必仔细阅读条款并了解自身权益。如遇法律问题，王律师为您提供专业建议，保障您的合法权益。