香港
预售，简单来讲，就是以现在的房价买两三年后的房子。房价上涨时众人皆喜，一旦下跌就会引发骚乱、不满，还会产生多种纠纷，这已超出金融范畴。预售制度源于当年的
香港，
香港当时受土地出让等诸多制约才有预售和炒楼票的情况，我们却直接照搬，按道理不应该这样。这预售只利好开发商与
银行，对投资者而言是虚幻预期，说白了就是楼还没建就先收钱。开发商回款后，
银行金融部门投资在资产负债表中的地位发生转换。也就是说，当你存钱时，你就成了它的负债方；而当你贷款，比如买房贷款时，就变成了它的资产，贷款会被复利计算，时长10到30年。房子的底层逻辑是过去20年资产回报率预期关系，这支撑着居民对地产的热情。雄安取消预售只是开端，目前影响不大但意义深远。
房地产周期尾端终于显现出难以支撑的迹象。预售制以前将坏事当作好事，构建起一个投机市场。大家虽嘴上说不喜欢，却都想参与其中。真到完全放开时，迎来的不会是追捧，而是唾弃，毕竟处于大的债务周期模型下。资产回报未达预期，房子不再是升值资产而转为保值。若风险进一步增大变成纯消费品，大家买房的热情可能就被租好房取代。我从最顶层来讲一下这个事。以前的经济结构深受大家喜爱：近端利率始终低于远端，即2 - 3年期利率一直低于10年期国债长端利率，此模型不仅体现用钱成本，还包含隐含杠杆率。它还象征着经济预期与信贷扩张的态势，其数值为300BP。不管是进入资本市场，还是楼市，众人都在赌经济衰退时央行会降低利率，居民和企业会加大杠杆来推高资产价值估值。一旦失业率上升，上面也会不断采用降短端拉长期限的方式刺激企业，不过这个模型存在一个前端因子。如果有源源不断的资金积累，并且在全球分工体系里占据一席之地，就能支撑本国汇率。汇率体现的是在全球范围内本国的购买力。这么一梳理大家应该就懂了，产业升级意味着全球分工重新组合，而高端产业升级不可能涵盖所有人。那么在民间投资和民间杠杆既没有预期回报，工资又不增长的情况下，会出现什么状况？很多人觉得不行就持续印钱，始终维持低利率，认为内债不是债。但这得有资本输出和产能过剩的能力才行。要是有这能力，政府投资能随全球化增长，弥补国内金融、居民和企业部门的疲软。要是逆全球化了？又或者人家不带你一起玩了？内债难道就不是债吗？大家得好好思考一下了。
若一定要买房，莫买期房，主要存在以下几个方面的原因。今后房价大概率不会暴涨了，未来十年房价涨幅或许还比不上余额宝，就连一线城市也只是勉强抵御通胀。楼市方面，目前市场反馈的收缩将逐渐加剧。金融方面的风险日益增大。盖完后与图纸会有很大差异。
