上海楼市新政有哪些内容及影响？

上海

上海楼市新政总算来了。上周中介就称上海将5改3，这路边社消息似乎越来越靠谱了。简单解读一下新政策。

请提供一下这段话的内容，这样我才能进行概括。非沪籍人员社保年限由5年调为3年。多孩家庭限购数量可增加1个。3、取消离异和赠予方面的限制。非沪籍单身人士全域可买二手房（此前仅能在外环外购房）。

请提供一下这段话的内容，这样我才能进行概括。首套首付至少20%，二套则至少为35%。原先首套是30%，二套为50%。首套贷款利率下调到3.5%，二套为3.9%。原本首套利率为4.1%，二套是4.4%。3、公积金单人首套可贷80万、家庭160万；二套单人65万、家庭130万。原来首套120万，二套则为100万。4、多子女家庭公积金基础额度上浮20%，最高达192万。 01此次政策力度虽未大幅超预期，但迈出的步子比北京大不少。此次政策放宽后，上海基本恢复到14年政策最宽松的状态。非本地户籍社保缴纳年限要求比之前长了一年。首付比例、贷款利率、公积金贷款额度等的宽松程度均超14年。上海这一次的新政力度不错，一下子就放松到十年前的程度了。别期望上海一下子放开限购，历史上就未曾有过这种情况。当下这种挤牙膏式的政策环境下更没可能。然而牙膏一下子就挤出很多。真的已经很有诚意了。北京、深圳先放宽限购政策，上海这边就有压力了。上海如今限购、限贷一次性全放松，这皮球又抛给北京和深圳了。近期，北京、深圳、广州和杭州、成都等未跟进贷款政策的新一线城市都将效仿上海。老大哥都做出表率了，小弟们也没必要遮遮掩掩了。 02房地产贷款政策即将步入有史以来最宽松的阶段。别急，没有最宽松，只有更宽松。14年国家降息5次，利率从6.15%降至4.9%，下调125个基点，降幅达20%。贷款政策最宽松时，房贷利率下限为基准利率的7折，即4.9%乘以0.7等于3.43%。目前降息一次，利率从4.2%降至3.95%，下调了25个基点。贷款利率无下限，据悉最低约3.15%，相当于基准利率的8折。（若你当地有更低利率，欢迎在评论区留言告诉我们）所以，相比14年，贷款利率仍有较大下调空间。当下未下调是因美国尚未开启降息。美国进入降息周期后，才会迎来真正最宽松的信贷环境。房贷利率降至3%以内的时代或将临近。 03还有一条值得去分析一下。企业购买2000年前竣工、建筑面积70平方米及以下的小户型二手住房用于职工租住时，购买住房套数不再受限制。企业限购被定向取消了。或许是在为后续国企收储进行政策铺垫。如此一来，就意味着上海收储的重点在于老破小。再结合上海针对老破小以旧换新的补贴政策。30平方米以下的，每套补贴2万元；30到50平方米的，每套补贴2.5万元；50至70平方米的，每套补贴3万元。其实就是一套上海去库存的组合策略。打通老破小置换链条，以激发这部分的改善需求。说实话，这招确实挺高明的。2000年之前的老破小，又老又破还小，所以价格并不高。租售比处于较高水平。要是收储对象为开发商的一手房库存，租售比能达1.5%就算很幸运了。收储用于出租，租售比过低则生意逻辑不成立。租售比过低原本是上海收储的最大阻碍。不过老破小能达到2.5%左右，郊区的还能更高。于是，问题得以解决。

社保

今日见一博主统计数据，上海租售比超2.5%的老破小数量不少。甚至高达4%以上，有点出乎意料，或许这位博主租金数据统计偏乐观了。不过达成2.5%左右的概率还是比较大的。并且换一种思路来看。若依城中村改造思路推进。拆迁时，老破小评估价常高于市价。我拿杭州来举个例子：某小区征迁，二手房评估价6万，不足48㎡按48㎡赔偿。当时老破小的市价才4 - 5万上下。为什么？大家都想靠拆迁发财，就不会去想房子现在值多少，该赔自己多少。而是会想，这地儿盖新房能值多少，你得赔我多少。一涉及拆迁，心理预期就变得不一样了。现在将老破小用作保障房，消除拆迁预期，按老破小价格收房，成本会大幅降低。后续再租几年，老房子年限将届满，可原拆原建或进行土地出让。征迁费用节省了多少。缺点就是我之前说的，与散户交易成本过高。老破小里住的多是老年散户，这就使得沟通成本变得更高了。以上只是我个人乱猜的，大家就当一乐，且看上海后续到底会怎么做。我很高兴看到上海比北京先行几步。这俩哥们的政策放松节奏是你一步我一步地进行。原本北京领先，上海却一下超出，形成你追我赶的局面。有助于政策加速释放，尽早实现筑底。政策底若已至，市场底岂会遥远？欢迎点赞、关注，您的支持是我创作的最大动力。我是一名热爱研究的地产投资经理，欢迎关注公众号一种研究。