房地产市场新政效果如何？未来趋势会怎样？

公积金

。517新政已过两周，房价报复性上涨，果然如预期。5月楼市政策频出，降低首付比例，取消房贷利率下限，下调公积金利率，热闹非凡。如果这些政策出现在21年，别说六个钱包，恐怕许多人都得把兄弟的裤子当了。今年只有嘲讽：你尽管降，掏钱算我输。截至5月27日，全国300个城市经营性土地成交3346万平方米，环比下降16%，同比减少近五成。政策并非无效，新政实施后确实带动了一波热度，第20周的周均成交相比4月周均增长了17%。仍在低谷中努力挣扎。

据中指研究院数据，截至5月26日，重点30城新房周均成交面积较4月周均下降3.7%。目前楼市整体依旧表现平淡，未见明显好转。进一步降低门槛，必然有助于激发改善型需求。问题是买入力量可能不及卖出力量强劲。以广州为例，29号新政实施后，多家中介表示看房量增加了两到三成。广州新政当日，二手房新增挂牌1371套。4月30日至5月28日，广州每日新增挂牌量多为400至600套，仅两天超700套。新政出台，房价翻倍，房主以为买家涌入，纷纷抛售。很可能你降低门槛后，虽然带来了20%的新买盘，却也引发了100%的库存抛售。最终是稳定价格、抬高还是砸盘，不好说。例如青岛，5月第4周二手房网签量增长10.2%，而新房成交却下降14.5%。在观望氛围下，新政导致二手房与新房相互博弈，依旧未能脱离库存这个大池子的范围。房地产必将迎来漫长的寒冬。4月，一线新房去化周期20.1个月，三四线达34个月，全国百城中42城去化超36个月。

房地产低迷已两三年，土地供应相对克制。餐厅上菜虽慢，但桌上剩菜却越来越多，去库存压力仍在加大。消化不好，胃口变差，吃不了这么多饼。要么别上新菜，要么把剩菜倒掉，不然这顿饭吃到什么时候才能结束？人口代表买盘数量，收入体现买盘质量，二者共同决定消化能力。人口减少、产业升级或分配改革放缓，都会使消化能力停滞不前。此外，房屋作为抵押物，是家庭资产的核心，也是负债的关键杠杆。这东西周转速度一降，金融属性随之下降，信心也会动摇。信心是什么？信心就是看好、预期未来向好。信心一旦下滑，极易形成恶性循环：预期下跌，果然下降，不敢买入，继续下挫。下降的自循环需强大外力打破，目前尚无增量出现。上涨仍可能出现，关键是要找到定价逻辑的底部所在。只有裸身时才清楚合适数量。目前仍未完全放开的只有北京和上海，这两座城市分别影响着北方和东部多个一线半、二线城市的定价下限。这两座城市只有去库存、调整结构，才能迎来资金流入和市场合理恢复。否则，市场仍将持续观望。闲聊请关注公众号：王子君的碎碎念。