杭州房价涨幅最大的板块是哪个？

杭州

以前以杭州为例，探讨了下跌行情中哪些板块的房产最抗跌，分析了市场下行时期相对坚挺的区域特征。这次我整理了杭州从15年起步到21年峰值各板块房价的上涨幅度。不少板块的表现完全出乎我的意料。没想到涨幅第一名的板块竟然是它。以杭州为例，许多结论具有普遍性。对大家买房选板块具有重要参考价值。本文由多个部分组成。板块房价涨幅分布的整体状况哪些板块领涨且涨幅超过250%？基建快速增长型产业发展爆发型基建与产业双爆发类型向外扩展型领涨板块有哪些共同特点？同样，把结论放在没时间看全文的，可以直接跳到结尾。本文内容充实，希望各位耐心阅读全文。 01板块房价涨幅的总体分布情况不多说，直接看板块房价涨幅分布图。市场上涨时，哪些板块的房价涨幅最大？让我们一探究竟。

是不是觉得挺意外的？领涨板块涨幅居前，均非城市核心或高端改善区域，多为近郊和远郊地带。数据来源于相关统计与调研结果。16年后因一手房限价，数据出现失真现象。选取15年板块新房均价与21年板块二手房成交价进行分析。统计了上一轮房价大涨时各区域的实际涨幅情况。因部分板块（多为远郊乡镇）缺少15年或21年的数据，我计算了杭州65个板块的情况，基本反映总体趋势。在65个板块里，最低涨幅为37%，最高达376%。涨幅超250%的有7个，占11%。涨幅处于200%到250%区间的有20个，占总数的31%。涨幅处于100%至200%区间的有31个，占总数的47%。涨幅低于100%的有7个，占总数的11%。上一轮上涨后，杭州各板块房价普遍翻倍，部分区域涨幅甚至超过300%。 02哪些板块涨幅超过了250%成为领涨板块？

读者或许对杭州不够了解，不妨忽略板块名称，我已将这些领涨板块重新分类如下。基础设施快速发展：钱江世纪城二、产业爆发型：未来科技城基建与产业双重爆发：云城四、外溢型：萧山科技城、瓶窑镇、星桥街道、中泰乡下面详细来说说基建快速发展：钱江世纪城钱江世纪城是G20峰会和亚运会的举办地，位于重要板块。原本是围垦形成的滩涂，15年前多为农田与乡村。我放一张图片，大家感受前后巨大反差。（图片来源于公众号：魔眼瞰杭）

二手房

得益于G20和亚运会等大型活动举办，板块基建快速完善，短期内实现爆发式增长。补全的速度到底有多迅速？

从几乎没有像样马路，到路网畅通、奥体场馆建成，该板块仅用一年时间。杭州对待出让的空地全部进行了大面积绿化。当时，板块内有3条地铁线路正在建设中，而截至14年底，杭州已开通的地铁线路仅有两条。在产业培育引进上，世纪城管委会格外珍视板块内每一处商业用地资源。仅限招引总部型企业入驻，严禁开发商业住宅。若无法吸引总部型企业入驻，宁可土地不出让。有如此力度的支持：目前，已有30多家知名企业总部入驻该板块，如极氪汽车、台泥集团、恒逸石化和传化集团等。杭州凭借强大的执行力，让昔日滩涂焕发新生机。钱江世纪城由此成为板块新贵，备受新杭州人青睐，是置业首选之地。钱江世纪城的经验启示我们：要特别关注从0到1发展的区域，尤其是政府规划水平高、短期内配套设施能快速完善的板块。这类区域的房价展现出惊人的增长潜力，6年内最高涨幅达到355%。二、产业爆发型：未来科技城未来科技城板块我之前详细介绍过其发展历史。成于阿里，败于阿里，未来科技城究竟有无未来？下面简要回顾一下内容。杭州产业扩容得益于2013年8月阿里巴巴总部1.2万名员工迁至未来科技城，板块发展由此开启新篇章。阿里巴巴生态体系持续扩展深化，未来科技城的产业发展将实现新的飞跃。2023年全球独角兽500强中，杭州14家企业上榜，排名全国第四。前十名里，杭州占据四席，位居全国首位，总估值超1.2万亿，且这四家公司均位于未来科技城。

产业发展为板块注入稳定的购买力。这帮人有钱又有需求，所以……不完全统计显示，未科办公的阿里员工已超10万。在杭州，以年薪超50万申请E类人才中，阿里系企业占78%，达27.2%的比例。据此粗略估算，阿里巴巴年收入超50万的员工超过2.2万人。这批年轻人群体购买力强且无房，很快成为房地产市场的主力支撑。未来科技城的经验启示我们：重点关注产业扩张的承接领域，特别是高科技、新兴产业等新质生产力相关板块的扩展部分。这类区域的房价展现出极强的上涨动力，6年间最高涨幅达到257%。未科涨幅较低，源于板块房价自2013年阿里迁入后便持续上涨，统计周期上不占优势。基建与产业双爆发：云城涨幅居首的板块已然浮现，正是云城。这个默默无闻的板块为何能位居涨幅榜首位？因为它简直是世纪城与科技城的完美叠加。先看云城区位优势。

这是否与15年的钱江世纪城板块相似？该区域全是农田，几乎没有像样的路网。南侧紧邻已基本建设饱和的未来科技城。未科产业亟需拓展新空间，云城未来产业发展前景十分明朗。再来看云城基础设施的规划：这里将建设超过8栋200米的超高层建筑，包括未来杭州第一高楼。杭州西站规模为11台20线，现已建成并投入使用。板块内正建设4条地铁线和龙湖天街商业设施。一位前任领导曾提出，要将云城建设成为杭州的第三增长极。杭州两大核心分别为武林和钱江新城，位于前两极。这剧本难道不是钱江世纪城的翻版吗？此外，还连接着未来科技城产业外溢与城西科创大走廊产业扩展的概念。这叫BUFF叠满，实力强劲。云城的实践给我们带来的启示是：关注核心产业板块，提前布局潜在扩容区域，把握发展机遇，未来可期。四、外溢型：萧山科技城、瓶窑镇、星桥街道、中泰乡什么是外溢型板块？简单来说，就是靠近核心区域，承接核心区域外溢需求的地段。比如这样：我在A区工作，但房价太高无力承担，于是在邻近且价格较低的B区购房，B区因此成为外溢型区域。这几个板块涨幅领先，不仅仅因为依托核心板块这一个因素。附近板块不少，为什么这几个能脱颖而出？由于基础薄弱，需要努力追赶。例如瓶窑、中泰乡和萧山科技城等地。大多是远郊乡镇，原本人口少、缺乏规划，房价基数低，因此涨幅较大。这就像炒股时的小盘股。平时默默无闻，无人关注，但某天板块题材被热炒时，小盘股涨幅往往名列前茅。一些质地更优的中大盘股，由于盘子较大，涨幅相对落后。我们也清楚，退潮后通常是小盘股跌幅领先。因此，在此类板块投资以追求低投入高回报时，务必精准把握时机，快速进出。市场一旦下滑，应立即出货，不可犹豫拖延。 03总结领涨板块的共同特性领涨板块有哪些共同特点？我们的投资策略可以得到哪些启示？领涨板块的共同特点：没有核心板块引领，高端改善区域也不突出，领涨的多为近郊和远郊区域。板块内皆存大片空地，初始基础普遍较为薄弱。规划起点高，短期内基础设施迅速完善，或未来基建配套前景良好。④均吸引或培育了一流产业，或具有较强的产业发展预期。均为当地重点发展新兴板块，前景可期。借鉴经验，灵活应对。投资时重点关注城市里具备上述特点的区域，有望获得超越全市平均水平的额外收益。可适当关注承接相关板块外溢需求的板块，但操作策略上需快进快出。欢迎点赞关注，您的支持是我创作的动力。我是专注于地产研究的投资经理，关注公众号一种研究，了解更多。