与业主交流偏离初衷，都聊了哪些观点？

装修

同事邀约我今天和大儒世家绿园的一位业主见面交流了一小时。同事想让我给业主灌输降价的想法，好让房东让价，加快房源成交，我却偏离初衷，主要跟业主聊了下面几个观点。大儒世家绿园有位姐姐，10月挂牌出售一套78平、220万的房源，是中楼层电梯房，居家精装修。业主素养高，对市场有自己的看法。交流时我输出内容达70%，她只占30%，或许做中介的都比较能说吧。

一、与同商圈产品进行对比。大儒世家绿园的这套房子，在小区在售同户型里挂牌价最低。按说，想买这个小区房子的客户应该会优先看这套。但近一个月来，看房的客户却很少，这不是小区的问题，而是同一商圈内竞品太多了。大儒世家绿园的对面是朗园。朗园大多是81、86、91、95平米的小户型，总户数超2200户，有90多套二手房挂牌出售。81平米的挂牌价190多万，86平米的挂牌价210多万。这使得绿园带看客户很少，绿园虽然环境比朗园好，但购房者常以朗园的价格给绿园业主出价。

所以，我们关注产品时，不能只看同小区的，还要留意周边竞品价格，将优劣势展现出来，才能更好地比较。福州新房和二手房的价格仍处于倒挂状态。绿园的这位业主不一定要卖房，她很关注福州楼市发展，直接问我福州年后房价有无可能上涨。新房现在还在低位走量，其价格和二手房倒挂现象十分明显。就像五四北的和颂锦园，2.2万的精装房，与隔壁中庚香山新时代相比，哪怕中庚是现房，也完全不具优势，就如同鸡蛋碰石头。其他地方也一样，仓山南二环的四大金刚价格还很坚挺，而东二环、闽侯、金山都有新房价比二手房低的情况。

二手房

二手房市场有成交，且交易价格较低。虽然新房价格比二手房低，但部分想出售二手房的业主报价已符合购房者预期，所以近几个月福州二手房交易量均超3000套。拿大儒世家来说，其现在整体库存房源有400多套，均价大概保持在26000元上下，这里要注意是均价并非实际成交价。大儒世家每月二手房成交量约为10套，这仅仅是总房源的四十分之一。这就意味着，你看40套房子的话，只有1套房子的价格能让你心动，即40个业主里只有1个业主急于出售，会把价格降到最低。从内部二手房源成交情况看，如今想把房子售出，一是挂牌价需低于小区其他房源，二是还要再降价10%，毕竟80%的房源成交时，让价幅度大多超10%。如今，大部分业主能接受市场行情，但对未来信心不足，所以每月房源让价量持续增加。

四、卖房与否要依据实际情况判定。我建议，现在若非必要就别卖房，当下不是卖房的好时候，除非急着用钱，或者房子太多要整合变现之类的情况。一套房子要成交并不难，只要降价就能达成。但房子价格要再提升，却需要漫长的时间。就目前国内经济环境而言，很难再现2017年那种一年内每平米涨1万的繁荣景象了。假如你所持房产没有保值能力，那强烈建议尽早出售。房地产商品化时期已然来临，保障房不久将进入市场，相关口号也有一定目标指向，不管未来能否达成，反正这是当前房地产发展的趋向。

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