卖房增值税怎么算

增值税

一、卖房增值税怎么算

卖房增值税的计算方法主要基于房产的交易额和持有时间。

1.对于非北上广深地区，如果个人购买的住房持有不足2年并对外销售，需按照5%的征收率全额缴纳增值税。

合同

2.若持有2年以上（含2年）并对外销售，则免征增值税。

3.对于北上广深地区，除购买不足2年的住房需按5%的征收率全额缴纳增值税外，购买2年以上的非普通住房，其销售收入减去购买住房价款后的差额也需按5%的征收率缴纳增值税。

4.而购买2年以上的普通住房，则免征增值税。

增值税的计算公式为：增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率。

二、增值税征收及减免

增值税的征收主要依据房产的交易额和持有时间。

1.对于个人转让的住房，若交易合同在2016年4月30日前签订，但在2016年5月1日以后办理产权变更事项，应缴纳增值税，不再缴纳营业税。

2.增值税的减免规定主要根据房产的持有时间和地区政策。

3.持有2年以上的住房，在不同地区可享受不同程度的免征增值税优惠。

三、营改增后税费计算

营改增后，二手房交易的税费计算发生了变化。

1.以100万房产交易额为例，营改增前需缴纳营业税50000元及附加税6000元，共计56000元。

2.而营改增后，同样交易额的增值税为47619元，附加税为5714元，共计53333元，税费减少了2667元。

3.营改增后，二手房买卖的计税依据也发生了变化，如契税、房产税、土地增值税等的计税依据均需扣除增值税。

因此，在营改增后，持有时间超过两年的房产因免征增值税而不再享受税费节省。

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