什么房地产不得转让

房地产

下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件的;根据《房地产管理法》的规定，以出让方式取得房地产的，转让房地产时，应当符合下列条件：

1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

（二）以划拨方式取得土地使用权的，不符合《房地产管理法》有关规定的。根据《房地产管理法》的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金。

（三）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

（四）依法收回土地使用权的;

（五）共有房地产，未经其他共有权人书面同意的;

（六）权属有争议的;

（七）未依法登记领取权属证书的房屋。

（八）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

根据中国《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，以下类型的房地产原则上不得转让（特殊情况需经法定程序审批）：

一、权属不清晰的房地产
1. 未依法登记领取权属证书的房产（《城市房地产管理法》第三十八条）；
2. 存在产权纠纷或权属争议的房产（如被法院查封、抵押未解除、共有房产未经共有人书面同意等）；
3. 土地使用权性质为划拨且未补缴土地出让金的房产（如部分单位福利房、历史遗留房产）。

二、限制流通的特殊房产
1. 司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的房地产；
2. 列入征收范围的房产（拆迁公告发布后）；
3. 保障性住房（如经济适用房、共有产权房）未满政策规定年限；
4. 农村宅基地及其上房屋（仅限本集体经济组织成员内部流转）。

三、违反开发规定的房地产
1. 以出让方式取得土地使用权但未完成开发投资总额25%以上的房产（《城市房地产管理法》第三十九条）；
2. 擅自改变土地用途或规划条件的违规建筑；
3. 未通过竣工验收备案的房屋。

四、其他法定禁止情形
1. 未经其他抵押权人书面同意转让的抵押房产；
2. 预售商品房未取得《商品房预售许可证》；
3. 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形（如文物保护建筑、军事管理区房产等）。

值得注意的是，部分特殊情形（如继承、法院判决等）可能导致禁止转让的例外情况，具体需结合物权变动规则和司法实践判断。建议房地产交易前务必核查不动产权证、抵押登记、限制状态等信息，必要时咨询专业律师。