二手房土地出让金如何计算

二手房

1、房改房：若按照成本价购买，土地出让金=房屋建筑面积×当年成本价格×1%。“当年”指缴纳土地出让金的年份，成本价格因市区与郊区不同而有所差异，如当年某城市城区成本价为1560元/平米，郊区为1290元/平米。若为标准价购买，需先向单位补交土地出让金转为成本价，向单位缴纳的部分=当年成本价格×建筑面积×6%(卖方承担)，向主管部门缴纳的土地出让金=当年成本价格×建筑面积×1%(买方承担)。

2、经济适用房：一般是按照计税价格的一定比例计算，公式为：土地出让金=计税价格×3%，其中计税价格取网签价/过户指导价二者中的最高值。

3、划拨土地性质的二手房：有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准的，按成交价不低于40%的标准计算出让金;若成交价低于基准地价平均标准，则按基准地价平均标准的40%计算。也可委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

合同

土地出让金应该由买卖双方的哪一方承担

二手房土地出让金的承担方通常根据土地性质和合同约定来确定，一般情况下由买方承担，但也存在卖方承担或双方协商承担的情形。具体如下：

1、按法律规定：根据《城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，受让方需办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，从法律角度看，二手房土地出让金一般由买方承担。

2、依合同约定：若买卖双方在二手房买卖合同中，对土地出让金的承担有明确约定，那么应按照合同约定执行。例如合同中明确写明土地出让金由卖方承担，那么卖方就需按照约定支付这笔费用。

3、协商确定：若合同未对土地出让金的承担进行约定，买卖双方也可根据房屋价格、市场行情等因素进行协商，确定由哪一方承担，只要达成一致并在合同中明确约定，均具有法律效力。