房贷利率调整详解，存量房贷利率下调对消费意愿有何影响？

合同

目前事情已基本确定，调整方案依照此前讨论的方式执行。本轮统一调整的是加点部分，原合同固定重新定价日的LPR，其中二套房调整幅度最大。之前关于存量房贷的讨论，部分人仍感到困惑。这主要是因为我国存量房贷从基准利率+浮动比例转变为LPR+加点的过程中，情况较为复杂。有人在转换时选择了固定利率，导致加点高低不同，而实际执行利率低于政策下限的，则不会调整。为更清晰地说明问题，我们以大多数人的典型情况为例，即存量房贷利率较高且符合下调政策的情形。以下通过一个表格呈现，方便大家对照参考，具体调整可按自身情况查看。

这个表格应该比较清晰了，3.65%对应的重新定价日为2月21日至7月22日的群体。大家可以结合自己的贷款情况核对一下，基本符合以下三点特征：其一，二套房在去年加点调整时未纳入范围；其二，二套房贷利率此前普遍高于首套房；其三，假设加点为130bp，本轮可直接将正加点130降至负加点30，下调幅度达160bp。而首套房贷利率因更早享受存量房贷下调优惠，本轮平均降幅大约只有30bp左右。具体情况仍需根据个人贷款政策确认。最早同时享受到房贷利率下调和存量加点降低的，可能是重新定价日定在10月20日LPR发布后、25日集中调整前的群体。不过这种利率差异只是暂时的，例如去年10月25日至今年2月20日重新定价的，短期内利率为3.9%，但到下次重新定价时，也会同步调整为最新LPR减30个基点。消费意愿的提升，实际上是杠杆效应的一种补偿。过去如同一次性征收了30年的透支税，现在则相当于平均减免了5年，但居民高杠杆的现状并未根本改变。尽管如此，这种调整对缓解经济收缩螺旋、降低系统性违约风险确实有积极作用。至于扩大消费，不能仅寄希望于单向增长，消费下降速度减缓也是一种软着陆的方式。而消费不足的根本原因在于分配体系改革滞后于经济发展速度。当前仍然将刺激投资和消费的希望寄托在鼓励居民加杠杆上，这并非长久之计。冰冻三尺，非一日之寒。过去居民加杠杆过多，如今还债压力山大。如果大家多留点钱在手里，适度增加消费，不仅能促进就业，即便不消费，也能降低违约风险，总比直接把房子交给银行、重蹈2008年次贷危机的覆辙要好得多。我们不能总期待奇迹出现，刚从ICU出来就去参加奥运会是不现实的。修复居民资产负债表是一项漫长而艰难的任务，政策能做的就是减少过度刺激和杠杆积累，多提供支持。中国居民的韧性全球领先，但六个钱包的积累与恢复也需要时间和基础保障，这不是一蹴而就的事。