房价走低，存量房贷会下降吗？

二手房

整体而言房价仍在下降，一线城市二手房下跌较明显且呈加速态势。70大中城市里，各线城市商品住宅售价环比降，同比降幅总体略扩大。一线城市二手住宅销售价同比降9.4%，较上月降幅扩大0.6个百分点。一线城市以价换量仍在持续，新房价格高，当下二手房成交相对较好，在一线城市销量中占比大。以下为今年1-8月房地产行业具体数据：住宅和办公的状况都不太好。个人按揭款同样降低了35%。当下提前还贷较热门，虽有一些传闻，但官方尚未表态存量房贷是否会下降、下降多少。如今大家不着急买房，主要是等着房价泡沫逐步化解。

8月70城中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅缩小，同比降幅和上月一样，主因是二手房加速下跌。从二手房环比情况看，北京降1.0%、上海降0.6%、广州降0.7%、深圳降1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别降1.0%、0.9%，降幅较上月分别扩大0.2、0.1个百分点。同比二手房情况：北京降8.5%、上海降5.8%、广州降12.5%、深圳降10.8%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别降8.6%与8.5%，降幅较上月均扩大0.4个百分点。以下为具体城市数据：

各线新建商品住宅销售价环比同比均下降。环比方面，北京、广州、深圳分别降0.5%、0.5%、0.8%，上海则涨0.6%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别降0.7%与0.8%，降幅较上月均扩大0.1个百分点。8月一线城市新建商品住宅售价同比降4.2%，降幅跟上月一样。北京、广州、深圳分别降3.6%、10.1%、8.2%，而上海涨4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别降5.3%与6.2%，较上月降幅分别扩大0.5和0.4个百分点。

房地产

上海真厉害，在一线城市里房价走势较为坚挺。之前房地产行业出大招后，多数城市里一线城市回暖过一个月，近期各地销售又进一步下滑了。最新房地产数据表明，30大中城市新房销售继续回落，明显低于往年同期均值。30个大中城市新房日均成交面积环比再降21.2%。较2023年同期降幅达27.3%。与2019 - 2021年同期相比，分别下降58.0%、63.6%、60.1%，降幅有进一步扩大的趋势。房子难售出，房价大概率呈走低趋势。之前海外传闻国内存量房贷利率可能下调80个基点，但愿是真的。最终下调幅度取决于提前还贷人数与人们提前还贷的决心大小。现在内需就这情况，还总说要刺激消费。下调若不达预期，大家肯定接着提前还贷。诸位瞧瞧当下A股市场是何行情？低风险理财产品收益如何？定期、大额存单，利率连2.5%都不到。债基稍有起色，官方又要进行打压。这么一算，存量房贷平均超4%，的确很高。部分地区最新房贷利率已降至3%以下。提前还贷在某种意义上等同于赚钱。大家都能算清这笔账。说实话，存量房贷即便下调，若下调幅度不足，人们仍会觉得提前还贷更划算。仍会有人选择提前还贷，只是这会削减一部分人提前还贷的动力。先让大家别想着提前还贷了，以后还是慢慢存钱，尽早还清房贷，毕竟无债一身轻才最自在。

当下新房价格较坚挺，可控制新房价格没意义，只是让跌速稍缓罢了。当前二手房价格速跌，法拍房价格也不断使房价走低。新房价格持续虚高，卡死房企使其不能打折促销、现金流断裂，除此之外没什么作用。大家现在也没法去接盘价格虚高的新房。当下处于房价下行周期，住房成本持续降低，房价与房贷利率不断下行。买房限制没那么多了，售楼部看房时态度也比以前好很多，不再那么嚣张。整体而言，较房价狂热上涨期改善许多，市场正持续回归理性。

如今全国法拍房挂牌量持续增长，价格根本支撑不住。机构数据表明，2024年上半年，全国法拍市场各类房源累计成交约7.85万套。比2023年的7.42万套多出约5.8%，总成交金额达1537.3亿元，较去年同期少了约43.2亿元。法拍住宅房源成交均价，从去年同期的9606元/平方米降至9075元/平方米。法拍房始终是房地产市场一项重要的观察指标。通常，法拍房市场住宅成交可视为市场二手房成交的价格下限。法拍房增多且变便宜，会拉低整体房价。房价的水分由此也能看出来。

从挂牌量看，全国法拍房达27.76万套，同比增长86.23%。截至今年2月，失信被执行人数量已达861.4万人。

综合上述情况，这一轮房地产行业的调整期会比较漫长。非刚需群体可多等等。未来房价与房贷利率仍有下降空间，要持续与收入相匹配。当下买房不必着急，应多存钱，争取全款或尽量少贷款买房，晚些购买，购房成本会更低。晚些上车就等同于赚钱了。